Actualités
< Retour

 

Guide de l’immobilier 2019-2020 : « Réversibilité des bâtiments : ou comment programmer le changement ! »

© SOHO ATLAS
© TOUT LYON AFFICHES

 

 

 

 

 

 

Tout Lyon Affiches – Guide de l’immobilier pour les entreprises 2019 – 2020

 

 

Changement de destination, reconversion, mixité… Il faut être précis lorsqu’on traite de la réversibilité des bâtiments, qui procède d’une logique de construction bien spécifique.

 

 

La question de la réversibilité des bâtiments est vieille comme le monde si l’on en croit Patrick Miton, architecte urbaniste associé du cabinet Soho Atlas à Lyon : « De tous temps, l’homme a su rendre mutable son habitat. Dans l’histoire récente, l’émergence des lofts à New York incarne cette habileté à transformer les bâtiments, en l’occurrence passer d’un atelier à un logement. C’est un bel argument pour nous, architectes, dans la promotion de la réversibilité auprès des donneurs d’ordre ».

Concernant la réversibilité, l’architecte lyonnais confirme certains freins liés d’abord à la culture « mono gamme » : « La mixité est aujourd’hui entrée dans les mœurs car elle parvient à distinguer physiquement deux usages en un seul lieu mais la réversibilité impose d’associer deux fonctions successives d’un même lieu. Aujourd’hui, nous pouvons concevoir des édifices capables de s’adapter à différents usages, au fil du temps. Mais la réversibilité des bâtiments pose la question de la législation entourant
leur construction. Celle-ci reste encore contraignante. On se heurte à des contraintes de structures et de postures qui génèrent donc des freins. Cela nous oblige à être créatifs. Et au final, je ne suis pas sûr que la réversibilité reste un sujet en tant que tel, dans la mesure où si un bâtiment est bien conçu à la base, il pourra s’adapter à différents usages ».

 

La loi Élan et le bonus de constructibilité
La loi Élan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), promulguée fin 2018 et entrée en application début 2019, constitue une bonne nouvelle pour les professionnels du bâtiment puisque la nouvelle législation prévoit un bonus de constructibilité destiné à faciliter la transformation de bureaux en logements. Celui-ci permettrait le dépassement de 30 % de la surface autorisée initialement par le permis de construire. De quoi clairement booster l’offre réversible. Alors qu’auparavant, un bâtiment tertiaire vide était moins coûteux que transformé en logements, ce bonus faciliterait l’émergence d’un modèle économique viable. Rien qu’en
Ile-de-France, 10 000 à 20 000 logements d’un nouveau genre pourraient ainsi être construits. Ce nouvel élan législatif bénéficierait aussi aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en améliorant leurs taux d’occupation physique et financière. Il s’agit d’indicateurs qui informent sur la surface occupée et la performance locative des SCPI. Celles-ci pourraient à la fois vendre dans de meilleures conditions leurs espaces de bureaux et investir dans ces nouveaux types de logements « mixtes ». L’émergence des IMH, « immeubles de moyenne hauteur ».

Autre effet lié à la loi Elan, l’émergence d’un nouveau de type de bâtiment, les « immeubles de moyenne hauteur » (IMH) destinés à faciliter la réversibilité des bâtiments de bureaux en bâtiments d’habitation collectifs, pour, au final, développer l’offre de logements. Ils se définissent comme tout immeuble à usage d’habitation dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de 28 mètres audessus du niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics, de secours et de lutte contre l’incendie et qui n’est pas considéré comme un immeuble de grande hauteur au regard de sa définition à l’article R122-2, soit 50 mètres. Les règles de sécurité de ces IMH vont être fixées dans un prochain décret à paraître au second semestre 2019.